“一百年來，全球大型房企無一例轉(zhuǎn)型成功，萬達(dá)已經(jīng)改寫商業(yè)歷史，成功轉(zhuǎn)型為服務(wù)型為主的企業(yè)。”在2017年工作總結(jié)會(huì)上，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林如此為萬達(dá)的轉(zhuǎn)型定音。
然而，在過去的一年中，萬達(dá)經(jīng)歷了風(fēng)波，也承受了一些磨難。盡管多次辟謠，萬達(dá)仍陷在輿論漩渦中。緩解輿論沖擊也好，穩(wěn)定軍心也罷。1月20日，王健林曝光了出售資產(chǎn)獲得670億元現(xiàn)金的背后四大動(dòng)因，同時(shí)許下三年后再見萬達(dá)的賭約。
非地產(chǎn)收入占比超六成
值得關(guān)注的是，王健林特意強(qiáng)調(diào)了國內(nèi)外資產(chǎn)占比情況。他表示，萬達(dá)集團(tuán)以成本計(jì)資產(chǎn)7000億元，同比減少11.5%；其中國內(nèi)資產(chǎn)占比93%，國外資產(chǎn)占比7%。
“為什么專門提這個(gè)數(shù)據(jù)？去年有人說萬達(dá)把大量資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到海外去了，數(shù)據(jù)證明完全不符合事實(shí)。”王健林在這份工作報(bào)告中，首先就用數(shù)據(jù)反擊了這一輿論聲音。
更重要的是，在王健林看來，萬達(dá)的去地產(chǎn)化可謂已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了。因?yàn)?，萬達(dá)的非地產(chǎn)收入占比超過了六成。
王健林表示，2017年萬達(dá)集團(tuán)收入2273.7億元，服務(wù)業(yè)收入占比63.4%，同比提高8.4%，其中，租金收入占比約18%，連續(xù)多年平均實(shí)現(xiàn)超過30%的增長；商業(yè)地產(chǎn)收入1125.4億元，占比49.5%；文化產(chǎn)業(yè)收入637.8億元，占比升至28.1%，已成為萬達(dá)另一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)；影視集團(tuán)收入532億元，占比為23.4%；金融集團(tuán)收入321.2億元，占比為14.1%；網(wǎng)絡(luò)科技集團(tuán)收入58.6億元，占比為3%；體育集團(tuán)收入71.8億元，占比為3%；其他板塊則為文旅集團(tuán)和寶貝王集團(tuán)的收入等。
不過，對于出售680億元資產(chǎn)后的萬達(dá)，核心資產(chǎn)則是萬達(dá)廣場。王健林也表示，萬達(dá)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵是萬達(dá)商業(yè)的轉(zhuǎn)型。萬達(dá)商業(yè)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵是從單一重資產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)為輕資產(chǎn)為主、輕重并存發(fā)展的企業(yè)。而關(guān)于萬達(dá)的輕資產(chǎn)方面，王健林稱，萬達(dá)不再向以前一樣全部持有物業(yè)。
他表示，萬達(dá)的輕資產(chǎn)分兩類，一種為投資類，一種為合作類。投資類就是別人出錢，萬達(dá)幫別人找地、設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、竣工運(yùn)營后移交給別人，其中還有一個(gè)資本化程序；合作類就是萬達(dá)既不出錢，也不出地，覺得項(xiàng)目合適，跟別人簽合同，幫別人建設(shè)，建成后租金三七分成。
轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)背后四大動(dòng)因
2017年，對于萬達(dá)，乃至成個(gè)地產(chǎn)行業(yè)來說，都是非常重要的一年。2017年7月份，萬達(dá)和融創(chuàng)、富力簽署了文旅項(xiàng)目、酒店資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，僅此一項(xiàng)協(xié)議就減債440億元，回收現(xiàn)金670億元。先拋開萬達(dá)來說，融創(chuàng)接手這筆資產(chǎn)后可能上位行業(yè)前四的位置。反觀萬達(dá)，則有解讀稱，“萬達(dá)賣資產(chǎn)，是不是不行了”。
對此，王健林表示，“其實(shí)這是根本不理解商業(yè)的基本邏輯。”生意就是有買有賣，沒有只買的生意，也沒有只賣的生意，關(guān)鍵看價(jià)格。萬達(dá)清償海外賬務(wù)，賣一半資產(chǎn)就清償全部負(fù)債，就是掙了一倍。所以買賣是正常邏輯，關(guān)鍵看差價(jià)。
其次，萬達(dá)廣場已經(jīng)是很重資產(chǎn)，幾千億元，文旅項(xiàng)目再持有，資產(chǎn)太重了。雖然有大量銷售物業(yè)可以回收投資，文化項(xiàng)目能收回投資，但每個(gè)項(xiàng)目周期要7年至8年，十幾個(gè)項(xiàng)目累加，至少5年至6年內(nèi)，萬達(dá)每年要凈增千億元有息負(fù)債，萬達(dá)的負(fù)債就會(huì)太多。
再次，萬達(dá)已持有大量較高收益的萬達(dá)廣場物業(yè)，沒有必要再去持有文旅項(xiàng)目物業(yè)。酒店整體年平均回報(bào)率低于4%，全部酒店每年吃掉十幾個(gè)萬達(dá)廣場的凈利潤。所以，萬達(dá)決定把重資產(chǎn)的文旅項(xiàng)目和酒店賣掉，做輕資產(chǎn)這種只賺不賠的買賣，絕對是上策。
更重要的是，企業(yè)經(jīng)營安全是第一位的，為集中有限資金發(fā)展萬達(dá)廣場，就要有舍有得，否則就不能保證開業(yè)50個(gè)廣場，在建超百個(gè)廣場。
最后，王健林給出自己的三年賭局。他表示，“社會(huì)不理解，員工也有不理解，但是咱們?nèi)曛笤倏?，迪士尼、環(huán)球、大型酒店管理公司均是如此。”同時(shí)，除了提高收入，繼續(xù)降低負(fù)債仍在王健林的2018年計(jì)劃表中。
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