融360大數(shù)據(jù)研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上海地區(qū)多家銀行下調(diào)首套房貸款利率，且目前上海地區(qū)可執(zhí)行95折優(yōu)惠的銀行數(shù)量增至10家，首套利率平均水平出現(xiàn)2019年首降。此舉被認(rèn)為是房貸利率松動(dòng)的信號(hào)，引發(fā)了業(yè)界對(duì)樓市調(diào)控政策走向的各種猜測(cè)。
但多位業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，仍需理性看待這一現(xiàn)象。上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為，房貸利率是否放松要看國(guó)有大銀行的執(zhí)行政策，“這才是風(fēng)向標(biāo)”。平均數(shù)據(jù)不代表市場(chǎng)的真實(shí)利率水平，所以不能據(jù)此判斷上海整體房貸放松。同策研究院總監(jiān)張宏偉更是直言，市場(chǎng)下行趨勢(shì)不會(huì)因此改變，“對(duì)樓市的影響，依然微不足道”。
“最低95折”不是“人人95折”
1月7日，融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：截至1月3日，上海地區(qū)多家銀行下調(diào)首套房貸款利率。上海地區(qū)首套平均利率降至5.09%，相當(dāng)于基準(zhǔn)上浮3.9%水平，較2018年12月初監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)5.19%下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。
分銀行來(lái)看，據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，上海地區(qū)新增加5家銀行首套最低可執(zhí)行95折優(yōu)惠，除工商銀行(5.230, -0.01, -0.19%)、農(nóng)業(yè)銀行(3.510, -0.02, -0.57%)、中國(guó)銀行(3.530, 0.00, 0.00%)、建設(shè)銀行(6.320, -0.04, -0.63%)、郵儲(chǔ)銀行之前就執(zhí)行首套95折利率外，江蘇銀行(6.030, -0.02, -0.33%)、中信銀行(5.430, 0.00, 0.00%)、招商銀行(26.280, -0.18, -0.68%)、交通銀行(5.930, 0.01, 0.17%)、上海農(nóng)商等5家銀行目前也執(zhí)行95折利率，目前上海地區(qū)可執(zhí)行95折優(yōu)惠的銀行數(shù)量增至10家，首套利率平均水平出現(xiàn)2019年首降。不過(guò)，融360大數(shù)據(jù)研究院強(qiáng)調(diào)，在具體申請(qǐng)時(shí)，95折優(yōu)惠利率是需要參考申請(qǐng)人征信、貸款額度等情況，最終能否獲得95折優(yōu)惠還要視申請(qǐng)人自身的情況而定。
統(tǒng)計(jì)報(bào)告同時(shí)稱，雖然目前還有很多銀行未執(zhí)行最低的95折利率，但多家銀行近期也下調(diào)了首套房貸上浮比例。此外，部分銀行由上浮變?yōu)閳?zhí)行基準(zhǔn)利率，例如上海地區(qū)新韓銀行首套最低利率已調(diào)整至基準(zhǔn)，較前期監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也出現(xiàn)下調(diào)。
不過(guò)，《華夏時(shí)報(bào)》記者隨機(jī)致電了上述5家新執(zhí)行95折利率銀行中的3家，得到的消息與上述報(bào)告有所出入。
招商銀行上海中山支行個(gè)貸中心一位吳姓經(jīng)理告訴記者，首套房貸利率95折優(yōu)惠“不是新執(zhí)行的政策，已經(jīng)執(zhí)行很久了”。其稱，只要以家庭為單位，在上海無(wú)房無(wú)貸就可以享受首套房貸利率95折優(yōu)惠，不用非得是高凈值客戶。但他特別提醒記者，“個(gè)人征信一定要好，如果分?jǐn)?shù)很低就不行”。同時(shí)，“95折已經(jīng)是最低了，不可能有更低了”。
交通銀行莘莊分行個(gè)貸中心的接聽(tīng)人員表示，首套房貸利率95折優(yōu)惠已經(jīng)執(zhí)行了一段時(shí)間。但對(duì)于可享受的條件，其表示自己不便透露太多，只表示每個(gè)人情況不一樣，具體要去銀行咨詢。
事實(shí)上，盧文曦也告訴記者，其近日咨詢過(guò)幾大國(guó)有銀行得知“基本上還是原來(lái)的政策，沒(méi)有特別大的放松”：“上海比較普遍的就是95折的利率，9折利率我估計(jì)再寬松也看不到了，這種比較低的利率我覺(jué)得可能性不是太大。”
盡管如此，近期市場(chǎng)上關(guān)于房貸利率放松的消息也層出不窮。除了上海，深圳、廣州、北京等地近期都被報(bào)道有多家銀行下調(diào)了房貸利率，此外也有一些消息間接反映出房貸市場(chǎng)的松動(dòng)。例如，杭州中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行就被爆出在近期調(diào)整了房貸政策，推出了最長(zhǎng)可貸到80周歲的“接力貸”產(chǎn)品。
在記者確認(rèn)的過(guò)程中，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行余杭支行一位負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的工作人員對(duì)“房貸還到80周歲的說(shuō)法”予以了否認(rèn)，表示可能是媒體炒作。而在1月3日晚間，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行浙江分行官方也在微博對(duì)“接力貸”產(chǎn)品進(jìn)行了說(shuō)明，澄清“不存在年齡超過(guò)70歲還能貸款的情形，是部分媒體誤讀了這一貸款產(chǎn)品的真實(shí)涵義”。
對(duì)于日前出現(xiàn)的房貸利率開(kāi)始回落，融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李唯一預(yù)計(jì)，2019年1月全國(guó)房貸平均利率將出現(xiàn)小幅回調(diào)。而在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來(lái)，部分熱門(mén)城市下調(diào)的節(jié)奏將形成“羊群效應(yīng)”，帶動(dòng)其他城市跟進(jìn)調(diào)整，尤其是部分熱點(diǎn)二線城市將極有可能成為下一批放松的重點(diǎn)城市。在流動(dòng)性增加的大背景下，未來(lái)利率依然存在較大下調(diào)空間，尤其是對(duì)首套房貸利率的優(yōu)惠力度還有望繼續(xù)增加。
對(duì)市場(chǎng)影響有限
目前，包括上海在內(nèi)的上述城市銀行在個(gè)人按揭房貸上呈放松的現(xiàn)象，被認(rèn)為是這些城市房貸利率松動(dòng)的信號(hào)，引發(fā)了對(duì)樓市調(diào)控政策走向的各種猜測(cè)。但多位業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，仍需理性看待這一現(xiàn)象。
盧文曦認(rèn)為，首套房貸利率下調(diào)，確實(shí)可以在一定程度上減少置業(yè)者的購(gòu)房成本，“對(duì)買房的人來(lái)說(shuō)，少付一分錢(qián)是一分錢(qián)，總歸有點(diǎn)利好的”。同時(shí)，由于銀行資金寬松，排隊(duì)等放款的時(shí)間縮短，可以縮短房屋交易周期、減少中間風(fēng)險(xiǎn)。易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，房貸利率在2019年將現(xiàn)穩(wěn)中略降的趨勢(shì)有利于購(gòu)房者的需求釋放，進(jìn)而緩解房?jī)r(jià)下跌的壓力。
不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士仍一致表示：房貸利率下調(diào)對(duì)市場(chǎng)的影響并不大，也不意味著2019年樓市可以“回暖在即”。
第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部助理董事張琳直言：“不至于刺激置業(yè)者。”張琳解釋說(shuō)，目前上海市場(chǎng)上改善型物業(yè)成交比重較高，首套房貸利率稍稍放松，對(duì)大多數(shù)購(gòu)房者的刺激不會(huì)表現(xiàn)得很明顯。而房貸利率是否會(huì)繼續(xù)放松，張琳認(rèn)為要分城市來(lái)看，比如上海大幅放松的可能性不大，“也沒(méi)有必要”。
盧文曦強(qiáng)調(diào)，房貸不是中小銀行的主營(yíng)業(yè)務(wù)，它們會(huì)根據(jù)資金的充裕程度來(lái)選擇業(yè)務(wù)的傾向性。平均數(shù)據(jù)不代表市場(chǎng)的真實(shí)利率水平，所以不能據(jù)此判斷上海整體房貸放松。
“房貸利率下調(diào)不代表樓市調(diào)控放松，更多可以理解為目前整體流動(dòng)性得到釋放的結(jié)果。”張波指出。
“市場(chǎng)下行趨勢(shì)不會(huì)因此改變。”張宏偉認(rèn)為，現(xiàn)在還達(dá)不到寬松的環(huán)境。即使利率下調(diào)，相對(duì)基準(zhǔn)利率來(lái)說(shuō)，也是上浮狀態(tài)。其稱，對(duì)于一二線大城市來(lái)說(shuō)，房貸利率微調(diào)，背后依然是高房?jī)r(jià)的基調(diào)，“對(duì)樓市的影響，依然微不足道”。
楊紅旭直言，光靠個(gè)人房貸的小幅放松，尚不能立即促使房?jī)r(jià)反彈：“2019年全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)下跌、探底的主趨勢(shì)不會(huì)因此而改變。從實(shí)證來(lái)看，2018年已經(jīng)有4次降準(zhǔn)，但多數(shù)房?jī)r(jià)卻在2018年9月出現(xiàn)下跌的拐點(diǎn)，如今仍在繼續(xù)下跌過(guò)程中。”楊紅旭同時(shí)指出，本輪調(diào)控以來(lái)，上海的房貸利率一直是全國(guó)最低。而上海樓市2016年12月以來(lái)，一直呈降溫態(tài)勢(shì)，沒(méi)有任何反彈。“那些期待利率下滑后房?jī)r(jià)立即反彈的其他城市的朋友們，可略作參考。”
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