一二線成交下滑

  新年伊始，全國(guó)一二線城市土地成交額下滑趨勢(shì)顯著，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月全國(guó)40個(gè)一二線城市共成交1134宗土地，成交面積為9896.35萬(wàn)平方米，平均樓面價(jià)為2550.3元/平方米。值得注意的是，40個(gè)一二線城市土地銷(xiāo)售金額2525.9億元。同比下調(diào)15.4%，環(huán)比下調(diào)幅度達(dá)到32.4%。熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)退燒明顯，土地呈明顯分化趨勢(shì)。

  與此同時(shí)，從成交土地的平均溢價(jià)率來(lái)看，40個(gè)城市中，平均土地溢價(jià)率僅為8.67%。有32個(gè)城市出現(xiàn)溢價(jià)率下調(diào)。其中，熱點(diǎn)城市溢價(jià)率基本在10%上下，持續(xù)保持低位。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)前全國(guó)多城市土地市場(chǎng)依然處于調(diào)整期，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈。一二線城市土地價(jià)格相對(duì)較高，而三四線城市土地市場(chǎng)較為活躍，在2018年，大量的房企進(jìn)入三四線城市拿地，推動(dòng)了熱點(diǎn)城市的土地銷(xiāo)售額歷史同期紀(jì)錄再次刷新。

  同時(shí)，房企當(dāng)前正面臨資金壓力。從2016年的“9·30”開(kāi)始，全國(guó)一二線城市嚴(yán)格調(diào)控，這種情況下，房企資金壓力越來(lái)越大，雖然整體銷(xiāo)售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。開(kāi)發(fā)商拿地積極性降低，也導(dǎo)致土地市場(chǎng)的溢價(jià)率降低，甚至是土地流拍顯現(xiàn)增加。

  數(shù)據(jù)顯示，2018年以來(lái)的土地流拍數(shù)量出現(xiàn)激增。去年全國(guó)一二線城市的土地流拍數(shù)量上升接近300宗，創(chuàng)六年內(nèi)新高。成功拍出的地塊大多也幾乎是底價(jià)成交。

  開(kāi)發(fā)商的猶豫

  實(shí)際上，當(dāng)前各地推地規(guī)模和節(jié)奏均處于較高水平。

  春節(jié)前，北京土地市場(chǎng)持續(xù)發(fā)力，連續(xù)3天出讓10宗地。2月2日，通州區(qū)兩宗地、豐臺(tái)區(qū)一宗地集中出讓?zhuān)偝山唤痤~80.1億元。算上1月31日北京土地成交的150.03億元，以及2月1日成交的68.98億元，春節(jié)前三天，北京賣(mài)地收入達(dá)299.11億元。

  而在今年1月，北京土地也實(shí)現(xiàn)了密集成交，單月成交金額達(dá)187億元。當(dāng)期北京還有多塊土地掛牌等待交易。

  各地推地的結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，這也是企業(yè)拿地態(tài)度不夠積極的原因之一。同樣以北京為例，大量的共有產(chǎn)權(quán)和限競(jìng)房明顯降低了房企拿地積極性。

  統(tǒng)計(jì)顯示，從今年北京推地情況來(lái)看，基本位于通州、石景山、朝陽(yáng)、密云、豐臺(tái)、海淀、懷柔等地，城市核心區(qū)地塊基本缺席。同時(shí)，從土地性質(zhì)來(lái)看，入市地塊基本為共有產(chǎn)權(quán)和限競(jìng)房土地。包括推地?cái)?shù)量較多、位置較好的通州區(qū)域亦是如此。

  有業(yè)內(nèi)人士分析，此前共有產(chǎn)權(quán)因產(chǎn)權(quán)限制，令市場(chǎng)去化較慢，給企業(yè)未來(lái)盈利帶來(lái)一定限制。限競(jìng)房則更是因?yàn)楣?yīng)爆倉(cāng)在全年表現(xiàn)十分慘淡。隨著后續(xù)大量限競(jìng)房入市，銷(xiāo)售變現(xiàn)已經(jīng)成為最困擾當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商的問(wèn)題。大量的供應(yīng)讓企業(yè)選擇更多，價(jià)格也更合理。但開(kāi)發(fā)商又不得不考慮后續(xù)銷(xiāo)售問(wèn)題，這也令房企拿地不是，不拿地也不是。

  一二線仍有機(jī)會(huì)

  專(zhuān)家分析，樓市逐漸進(jìn)入調(diào)整期，企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)。信托等資金監(jiān)管?chē)?yán)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)總價(jià)較高的地塊相對(duì)謹(jǐn)慎。但未來(lái)一二線城市仍具備競(jìng)爭(zhēng)力。部分城市在供地結(jié)構(gòu)上或許會(huì)做出微調(diào)，適當(dāng)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊提振企業(yè)信心。例如北京近來(lái)推出了不限銷(xiāo)售價(jià)格，不限“7090”政策的地塊。

  此外，從去年開(kāi)始，房企已經(jīng)流露出從三四線城市退卻的跡象，對(duì)一二線城市或許是個(gè)利好。統(tǒng)計(jì)顯示，2018年全國(guó)土地流拍數(shù)達(dá)1808塊，同比增長(zhǎng)93.16%。部分一線城市流拍數(shù)量打破近十年紀(jì)錄；三四線城市流拍數(shù)量遠(yuǎn)超一二線總和。

  三四線城市土地供應(yīng)加大，調(diào)控力度不減以及企業(yè)融資情況惡化成為流拍走高的主要因素，而且，三四線城市上一輪市場(chǎng)供應(yīng)已趨近飽和。因此，雖然一二線城市當(dāng)前調(diào)控政策嚴(yán)格，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，一二線城市消費(fèi)人群的購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)堅(jiān)挺，為了加大銷(xiāo)售規(guī)模，開(kāi)發(fā)商依然有望在未來(lái)走出觀望集中拿地。

《電鰻快報(bào)》