上市房企觀察

　　邁入兩千億陣營的新城控股下調了2019年的業績目標，力爭全年合同銷售金額達2700億元，與2018年相比增長約22.17%。而此前有媒體報道，新城控股2019年的內部業績目標為3000億元。值得一提的是，2017年和2018兩年，新城控股的銷售增速均超過70%。

　　新城控股董事長王振華日前在出席業績發布會時坦承：“調控政策帶來了一定壓力，公司下調了原來設定的增速目標。當前提出的2700億，是建立在5000億貨值基礎上的，按照去化率55%來推算，應該算比較穩健。”

　　對于該目標，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中國網財經記者采訪時表示：“考慮到新城控股較好的市場基礎和城市布局，預計是可以完成的，關鍵就是要研究全年不同的樓市周期，注意推盤節奏和定價策略。”

　　近日，新城控股發布2018年年報，報告期內公司實現合約銷售額約2210.98億元，同比增長74.8%；合約銷售建筑面積約1812.1萬平方米，同比增長95.2%。

　　為保證有足夠的產品可以賣，新城控股近年加大了土地及項目的儲備，這也導致了存貨的大幅上升。截至2018年底，新城控股賬上存貨為1455.73億，同比增長90.59%；而在2017年底，新城控股存存貨同樣出現了93.4%的增長，具體金額為763.79億。

　　中國網財經記者還注意到，在新城控股2018年242個擬建和在建項目中，有超過一半位于三、四線城市，而隨著棚改貨幣化的退出，三四線城市進入新一輪休整期。易居研究院百城住宅價格報告顯示，三四線城市房價在2018年12月首次出現止漲現象，新城控股面臨一定的去庫存壓力。

　　嚴躍進也告訴中國網財經記者：“新城控股的確面臨著一定去庫存等壓力，但三四線城市也沒有想象的那么悲觀，后續去庫存的機會不能說一點也沒有。”

　　伴隨著大舉拿地而來的，是新城控股攀升的債務規模。截至2018年底，新城控股的負債總額2793.62億元，與2017年末的1575.45億元相比增長了77.32%；雖然資產負債率略有下降，不過依然高達84.57%。

　　在新城控股的負債中，短期借款為22.7億元，同比增長202.67%；長期借款約236.69億元，同比增長123.7%。對此，新城控股給出的解釋是，公司土地儲備增長較快，對融資需求較高。

　　的確，融資需求較高的新城控股2018年進行了多筆融資，包括債券、票據以及ABS產品等多種形式。年報顯示，新城控股2018全年籌資活動產生的現金流量凈額358.9億，較2017年的189.7億增長了89.2%。

　　嚴躍進指出，融資對房地產企業的擴張來說是利好，但同時會加大負債的壓力和成本，后續如何降低成本也是此類企業需要考慮的一個內容。

《電鰻快報》