老牌央企招商蛇口(001979.SZ)正遭遇”不惑”之困。

　　近日，招商蛇口公布了其2019年一季度的業績預告，預計報告期內公司歸母凈利盈利區間在25億元—27億元之間，同比下降約54%—57%。A股市場上已公布一季報業績預告的38家房地產企業中，只有4家公司業績預減，其中就有招商蛇口。

　　值得注意的是，招商蛇口的主營業務為社區開發與運營，此部分為該公司貢獻了88%以上的收入。然而，2016年至2018年，招商蛇口社區開發與運營業務收入增速分別為33.9%、18.69%和13.97%，增速連續三年下滑。

　　主業增速放緩的同時，投資收益比重加大，近4年投資收益增長超過10倍，2018年占歸母凈利42.97%。

　　“從業績下滑來說，說明資產重組后企業調整還不到位，一方面是受到行業降溫的影響，另一方面也不排除企業內部重組后，溝通成本增加，相關費用等壓力上升，這都會削弱相應的利潤空間。”易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報記者表示。

　　針對相關財務情況，長江商報記者發送采訪函至招商蛇口，截至發稿前沒有得到回復。

　　一季度凈利潤或降五成

　　招商蛇口創立于1979年。事實上，招商蛇口的2018年的成績單并不難看。2018年年報顯示，招商蛇口在該報告期內實現營業收入882.78億元，同比增長16.25%；實現歸母凈利潤152.4億元，同比增長20.42%。截至報告期末，招商蛇口經營活動現金流及投資活動現金流同比雙雙由負轉正。

　　然而，近日，招商蛇口公布了其2019年一季度的業績預告，預計報告期內公司歸母凈利盈利區間在25億元—27億元之間，同比下降約54%—57%。

　　招商蛇口在公告中表示，“由于工程轉結多集中在下半年，報告期內轉結面積減少，導致公司轉結毛利同比減少約26億元。”

　　“凈利潤下滑的原因是多方面的，今年一季度實際上從整個房地產回款和項目轉結的角度，既有去年四季度低迷的影響，又有一季度突然回暖的提振，所以按照招商蛇口自己的說法，跟工程轉結有很大關系。”財經評論員肖磊指出，也跟招商蛇口的上游資本運作有一定關系，包括設立地產基金，引入投資等，會在一個時間段內形成財務上的諸多波動。

　　多元化轉型受困

　　“房地產開發收入下滑一方面是力圖轉型的結果，另一方面主要是整體的擴張和運營被動收縮所致，按照2017年的計劃，招商蛇口要在2018到2020年之間，把房地產收入從85%左右降到60%，園區比重從目前的15%提升到30%-40%。但郵輪產業等的增速，并沒有抵消掉房地產開發收入下滑導致的整體收入連續下滑。”肖磊認為。

　　主業增速放緩的同時，招商蛇口對投資收益的依賴不斷加重，4年投資收益增長超過10倍，Wind數據顯示，2015—2018年招商蛇口投資收益分別為5.85億元、42.03億元、29.1億元、65.48億元。2018年占到當年歸母凈利潤的42.97%。

　　肖磊指出，跟房地產業務相比，投資收益實際上存在較大的不可控性，而且很多時候是被動收益，這會給企業增加一些不確定性風險，對風控的要求就比較高，整體管理執行成本可能會不降反升。

　　近年來，招商蛇口調整拿地策略并下調房地產業務板塊的營收比重，另一方面，招商蛇口也在提高園區開發和郵輪產業的業務比重，然而業績未如預期般實現收入持續增長。

　　在2018年的882.8億總營收中，房地產、園區和郵輪產業的營業收入占比分別為89.14%、10.22%、0.65%。肖磊指出，郵輪產業一度被市場看好，但最近兩年，整體消費比較低迷，市場還沒有到完全大爆發的時候，所以郵輪產業是一個戰略性布局，要真正成為支柱，恐怕不是很容易。

《電鰻快報》