時代中國控股（1233.HK）此前披露了2019年中期業(yè)績報告。數(shù)據(jù)顯示，公司上半年實現(xiàn)合同銷售312.3億，同比增長20.1%。

具體財務指標上，當期實現(xiàn)的營收為159.43億、歸母凈利潤15.94億、歸母核心凈利潤17.01億，分別同比增長52.2%、34.6%以及43.8%。

在2019年上半年全國商品房銷售額同比只增長5.6%的大背景下，時代中國控股的這一增速應該還算不錯。但是，市場好像并不買賬，公司股價第二天大幅低開，最多時曾下跌達9%。不過當天十點半以后，隨著指數(shù)反彈，公司股價也收復大部分失地，最終收跌1.11%。

 毛利率上升至32.5%，利潤增速小于營收增長 

分業(yè)務來看，在時代中國控股的159.43億營收中，有147.63億來自于出售物業(yè)，是公司最主要的收入來源。其次，城市更新業(yè)務貢獻營收6.41億，主要來自于金融城舊廠項目和里水洲村項目。除此之外，物業(yè)管理費、租賃業(yè)務也貢獻了部分營收。

報告期內，由于公司的銷售成本增速小于銷售收入增速，從而使得公司的毛利率進一步抬升，由去年同期的28.2%上升至32.5%。公司表示，毛利率上升主要是由于毛利率較高的產(chǎn)品收入確認比例有所提升以及新增毛利率較高的城市更新業(yè)務。

其他收入及收益同比減少40.6%至3.87億，主要是當期沒有出售部分合營企業(yè)收益和收購合營企業(yè)產(chǎn)生的評估收益所致。

銷售及市場推廣成本的增速基本與銷售收入增長同步，而行政開支與其他開支的增速明顯快于銷售增長。特別是后者，增速達86.4%，主要原因是商譽減值增加及捐贈支出增多。

最后，融資成本和所得稅開支的增長也超過了營收增速。其中，受應課稅利潤及土地增值稅增加的影響，所得稅開支從去年同期的10.82億上升至今年上半年19.91億。 

 土地儲備充足，主要分布在廣東省內 

時代中國控股的發(fā)展核心為珠三角區(qū)域。截至2019年6月30日，公司共有120個處于不同發(fā)展階段的項目，其中有113個分布在廣州、佛山、江門等廣東省主要城市。

報告期間，公司共花費187.59億用于購買21幅地塊，約占同期銷售收入的六成。如果按照總建筑面積測算，占比最大的前五大城市依次是廣州、江門、長沙、佛山以及肇慶。

翻查去年年報，公司共花費129.67億元用于土地購買，累計購得土地23幅。由此可見，公司在2019年半年的時間內就花費超過去年全年的金額用于拿地，說明公司的擴張速度在明顯加快。

截至報告期末，公司共有土地儲備23.1百萬平方米。按照面積測算，清遠、廣州、佛山、江門的占比最多，均超過了10%。另外，廣東省以外的長沙土儲也達到了183.73萬平方米，占比8.0%。結合公司2018年3.73百萬平方米、2019年上半年2.06百萬平方米的銷售面積進行測算，這些土地儲備足夠公司未來幾年的發(fā)展。

這些土地儲備中，63.8%將用作住宅、7.8%用作商業(yè)，其余部分則用于停車場及配套設施等。

 賬上現(xiàn)金減少，計息負債增多 

從資產(chǎn)負債表的角度來看，公司的現(xiàn)金、償債壓力均有所增大。截至2019年6月30日，公司賬上的現(xiàn)金及銀行結存賬面余額為257.83億，同比去年減少了6.0%。

與之相對應的是，公司的借款卻明顯增加。截至報告期末，計息銀行貸款及其他借款合計達501.20億。翻查2018年財報，當時這一數(shù)值為476.31億。具體結構上，一年內到期借款由2018年底73.12億上升至100.30億。其余主要為兩年至五年內需償還借款，總額為381.75億。

由于借款增多，公司的利息支出也相應增加。財報顯示，公司2019年上半年產(chǎn)生的利息開支總額為21.52億，其中利息資本化金額17.20億，占比近80%，與去年同期基本持平。

面對償債壓力，公司通過配售、發(fā)債等多種方式籌集資金。2019年4月，公司以每股14.54港元配售1.08億股，共籌得資金約15.70億港元。

同時，根據(jù)不完全統(tǒng)計，公司2019年以來通過境內外發(fā)債，合計募資超75億人民幣。 

需要指出的是，由于時代中國控股在今年上半年加快了拿地節(jié)奏，由此帶來賬上現(xiàn)金減少、計息負債增多屬于較為正常的周期性現(xiàn)象。但是，隨著外部金融環(huán)境變化，信托、海外債等融資渠道更為收緊，未來或許仍然需要關注相關風險。

其中尤其需要關注的是美元債券。近期，人民幣兌美元匯率跌破7的心理關口，對美元債存量較高的房企而言，這或許在一定程度上會增加財務成本。（CJT）

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