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導(dǎo)語：WeWork代表的聯(lián)合辦公究竟是什么商業(yè)模式？到底是不是二房東？真的可以形成投資生態(tài)圈嗎？它算高科技公司嗎？

剛剛傳出估值從470億美元腰斬到231億美元的消息后，8月14日晚，WeWork公開了招股書。真實(shí)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)公之于眾，這下不用猜，就可以知道這家共享辦公的鼻祖到底是何成色。

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招股書顯示：截至2019年6月底，WeWork擁有52.7萬名會(huì)員，在全球29個(gè)國(guó)家的111個(gè)城市擁有528個(gè)分支機(jī)構(gòu)。其中，52.7萬名會(huì)員來自于多個(gè)行業(yè)，其中38％來自全球財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)。

可以對(duì)標(biāo)的一個(gè)企業(yè)是曾經(jīng)的英國(guó)雷格斯（Regus），如今改名為IWG，當(dāng)前大約擁有3000個(gè)辦公空間，在全球范圍內(nèi)擁有250萬客戶，重新上市后，當(dāng)前的市值大約為30億美元。

?（信息來源：投中網(wǎng)，點(diǎn)擊看大圖）

一直會(huì)有人問WeWork到底賺不賺錢，原來我的回答是：美國(guó)本土那些拿的早的空間應(yīng)該賺錢，中國(guó)的顯然不賺錢。

沒想到報(bào)表出來還是顛覆了我的想象！

我們看到報(bào)表顯示：2016年，2017年和2018年的營(yíng)業(yè)收入分別為4.36億美元、8.86億美元和18.21億美元，凈利為-4.30億美元、-9.33億美元和-19.27億美元，2019年上半年?duì)I業(yè)收入為15.35億美元，凈利潤(rùn)-9.04億美元。

也就是說，僅僅最近三年半的時(shí)間，WeWork的凈虧損就達(dá)41.94億美元，生生虧掉了一個(gè)多IWG！

??（信息來源：投中網(wǎng)，點(diǎn)擊看大圖）

那么就奇怪了，明明干的事情相似，怎么連年虧損的WeWork就要比已經(jīng)實(shí)現(xiàn)贏利的IWG值錢（就算按腰斬后的估值231億美元計(jì)算，也是IWG市值的接近8倍）？

我看到了一個(gè)把我下巴快驚掉的估值邏輯：截至2019年6月30日，若將每個(gè)會(huì)員的平均收入，應(yīng)用于WeWork現(xiàn)有111個(gè)城市的1.49億人的潛在會(huì)員人數(shù)時(shí)，WeWork的市場(chǎng)空間為9450億美元。

若以全球280個(gè)目標(biāo)城市，2.55億潛在會(huì)員總?cè)藬?shù)的口徑來估算，WeWork的市場(chǎng)空間為1.6萬億美元。來自世邦魏理仕集團(tuán)和庫什曼和韋克菲爾德的數(shù)據(jù)顯示，每位員工每年的入住成本加權(quán)平均約為11,700美元。

通過將平均員工入住成本應(yīng)用于WeWork現(xiàn)有111個(gè)城市的1.49億人口的潛在成員，估計(jì)總機(jī)會(huì)為1.7萬億美元。若以全球280個(gè)目標(biāo)城市，2.55億潛在會(huì)員總?cè)藬?shù)的口徑來估算，WeWork的市場(chǎng)空間將達(dá)到3萬億美元。

但我不知道，從52.7萬名會(huì)員到2.55億潛在會(huì)員之間巨大的數(shù)字鴻溝，他們計(jì)劃怎么去填補(bǔ)？要再拿多少平方米的空間？還是只要所到城市的人就都會(huì)成為他們的會(huì)員？

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應(yīng)該承認(rèn)，WeWork還是很有創(chuàng)造性的，他們創(chuàng)造發(fā)明了一種新的財(cái)務(wù)指標(biāo)叫CommunityAdjusted EBITDA（“社區(qū)調(diào)整后EBITDA”）。

這個(gè)指標(biāo)不僅剔除特別運(yùn)營(yíng)支出，還剔除了基本的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（如市場(chǎng)營(yíng)銷Marketing、管理費(fèi)用G&A和開發(fā)與設(shè)計(jì)費(fèi)用Development & Design），他們的理由是一旦進(jìn)入成熟期這些費(fèi)用就不再發(fā)生。

可惜真實(shí)情況非常打臉，WeWork的巨額虧損不僅來源于拿房成本的不斷上升（很多其實(shí)就是爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)房源造成的），而且他們的獲客渠道嚴(yán)重依賴高額渠道費(fèi)和客戶補(bǔ)貼（比如免租期）。

這樣導(dǎo)致新增的客戶價(jià)值不僅接近于0，而且基本沒有什么忠誠(chéng)度可言（有不少客戶甚至開始“蹭免租”，哪里新開一家就蹭到哪里）。

請(qǐng)問，這樣增長(zhǎng)的客戶和收入有何價(jià)值？

（點(diǎn)擊看大圖）

現(xiàn)在需要回到最初的那個(gè)問題：WeWork代表的聯(lián)合辦公究竟是什么商業(yè)模式？到底是不是二房東？是資產(chǎn)管理公司嗎？社群有價(jià)值嗎？可以做投資孵化嗎？真的可以形成投資生態(tài)圈嗎？它算高科技公司嗎？

當(dāng)很多人迷惑時(shí)，他們會(huì)把目光投向軟銀的孫正義，WeWork所有120億美元的融資中至少有106.5億美元來自軟銀，這個(gè)曾經(jīng)因?yàn)檠簩?duì)阿里巴巴而一鳴驚人的神人，這次還會(huì)是“眾人皆醉我獨(dú)醒”嗎？

??（信息來源：地新引力，點(diǎn)擊看大圖）

我們可以看看WeWork為了對(duì)得起金主爸爸的期望都干了什么事。

為了證明自己是一家科技公司，WeWork不僅開發(fā)了線上社區(qū)，開展豐富的社群活動(dòng)，聲稱借助大數(shù)據(jù)選址，利用BIM（建筑信息模型）提供技術(shù)輸出，而且還做了初創(chuàng)企業(yè)加速器 WeWork Lab，還收購(gòu)了超過13家的企業(yè)（主要是第三方服務(wù)公司）來建立生態(tài)系統(tǒng)，期望以后的收入結(jié)構(gòu)中更多的是企業(yè)服務(wù)收入。

結(jié)果如何？

大企業(yè)占比越來越大，線上社區(qū)活躍度越來越低，線下社群活動(dòng)產(chǎn)生了大 量文化沖突，大數(shù)據(jù)技術(shù)并沒有比傳統(tǒng)企業(yè)更高明，投資正在變的更像個(gè)地產(chǎn)投資基金，企業(yè)服務(wù)收入至今大概也就在 5% 左右的收入占比！

就在這個(gè)上市準(zhǔn)備期，還被曝出創(chuàng)始人提前套現(xiàn)和拿自己的房產(chǎn)租給 WeWork 的消息， 不免會(huì)讓人猜想這是不是又是一個(gè)“輕重套現(xiàn)”的游戲，用“輕”來上市套現(xiàn)，而真實(shí)意圖不過還是房地產(chǎn)投資，只是在上市主體之外！

?（信息來源：掙扎空間，點(diǎn)擊看大圖）

《電鰻快報(bào)》