大眼樓管/肖恩

        房地產生意模式的核心在于土地，土地不僅決定了房企進入一個城市或者一個項目的門檻，也決定了房地產開發這一商業模式的成本，同時，土地所在的位置也決定了其所能變現的價值，更是根本地決定了銷售結算的利潤情況。因此土地是房地產開發這門生意的根基，正如融創中國孫宏斌所言，拿地能力是一個房企核心競爭力，拿地成功與否幾乎關系到房企的一切。

        世茂房地產在2016年169%高溢價拿下的合肥“高新區習友路以北，楊林路以西地塊“已于近期開盤，項目名為“世茂國風”，該項目剛開盤的售價僅為1.92萬/平米，相對于1.62萬元/平米的土地成本來看。，靠3000元/平米的差價獲取的最終收益，若要實現對真的能覆蓋工程建設費用、安裝費用、財務費用等一系列費用的覆蓋似乎并不寬松。

        2016年高溢價拿地 三年來房價漲幅卻不大

        房企拿地的方式主要包括公開市場拿地、收并購拿地、舊改拿地以及產業新城拿地等等，通常來說，房企在公開市場拿地的成本是最高的，也是最容易統計的。萬得數據顯示，近幾年房企在公開市場拿地樓面價及溢價率呈現出兩個高峰，其一是2016年，正值上一輪樓市走牛的頂峰，2016年9月100個中大城市土地成交的溢價率達到77.59%的歷史高峰，甚至超過了4萬億背景下的2009年。

        第二個高峰就是2009年，當年投資需求，包括房地產投資需求，在資金的帶動下出現了井噴式的增長。但是與2009年房企高溢價拿地之后，得益于后續房價持續上漲的環境，風險得到了緩解的大環境不同的是，2016年的高溢價拿地后，考慮到不少房企的土地儲備達到4年左右，即使囤地排隊等待房價上漲后陸續開發，2019、2020年左右也都將陸續開放開發預售了。而過去三年，百城住宅價格指數同比漲幅一路下滑，在政策調控持續收緊之下，后續是否可以還能不能如以往周期一樣重新回回復到高增速結算存在較大不確定性。

        房價增速趨勢性放緩極大地壓縮了房企的利潤預期，同時，房價預期的改變以及融資環境的收緊也減弱了房企囤地捂盤的意愿，部分高溢價拿地項目如果要快速出手甚至可能面臨虧損的風險。

        世茂國風項目或難盈利

        Wind金融終端的中國土地大全數據庫顯示，2016年全年在統計的62家房企在公開市場拿地數據差異較大，就樓面地價而言，大悅城(6.740,0.03,0.45%)控股、首創置業、信達地產(3.730,0.00,0.00%)、濱江集團(4.510,0.01,0.22%)、世茂房地產等房企以平均拿地成本超過20000元/平米而排名靠前。而一些土儲主要布局于一二線的龍頭房企，如融創中國、龍湖集團、華潤置地、萬科、旭輝集團、佳兆業等，2016年的拿地樓面價卻要更低，均未能超過10000元的水平。

        Wind數據統計，2016年世茂房地產競得住宅類項目為5個，5個項目均有不小幅度的溢價。其中，廈門翔安區的兩個項目溢價率為50%，而合肥市的高新區習友路以北，楊林路以西地塊的溢價率則高達169%。

        Wind數據顯示，世茂房地產競得的“高新區習友路以北，楊林路以西地塊”項目的規劃建筑面積為20.61萬平方米，樓面地價1.62萬元/平米，該項目已于2019年11月29日開盤，樓盤名稱為“世茂國風”，項目預計2021年5月份交房。

        安居客信息顯示，在該項目剛開盤的售價僅為1.92萬/平米，這一價格與附近其他樓盤的新開樓盤價格相近，但目前項目剛開盤，去化率還不好估算，但即使該項目能夠全部按照這一價格銷售出去，相對于1.62萬元/平米的土地成本來看，3000元/平米的差價真的能覆蓋工程建設費用、安裝費用、財務費用業績管理和銷售費用嗎?

《電鰻快報》