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?????新浪財(cái)經(jīng)訊 3月3日，金科股份發(fā)布公告，擬對(duì)現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提9.81億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。這將導(dǎo)致公司2019年度凈利潤(rùn)減少9.81億元，導(dǎo)致公司2019年度少數(shù)股東損益減少2541.57 萬(wàn)元。

????????此次涉及減值的主要是9個(gè)項(xiàng)目，公司回復(fù)稱(chēng)計(jì)提原因是“預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目不好賣(mài)或者已經(jīng)出現(xiàn)降價(jià)。”

????????從歷史來(lái)看，金科股份上一次大額計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備是2014年到2016年，正好是經(jīng)歷過(guò)一輪擴(kuò)張后的去庫(kù)存階段——存貨處在高位，銷(xiāo)售均價(jià)與凈利率則出現(xiàn)停滯或降低。

????????從2017年起，金科股份又經(jīng)歷了三年的大幅擴(kuò)張，2019年?duì)I收與凈利潤(rùn)均在大幅增長(zhǎng)。在這個(gè)時(shí)候大額計(jì)提減值，是否在未雨綢繆?

????????項(xiàng)目不好賣(mài)或已經(jīng)出現(xiàn)降價(jià) 9個(gè)項(xiàng)目計(jì)提減值9.81億

????????金科股份在公告中稱(chēng)，按照國(guó)家“房住不炒”的基調(diào)，各地采取了“因城施策”、“一城 一策”的調(diào)控政策，公司在部分地區(qū)的部分項(xiàng)目受到地方限價(jià)等政策的影響。2019年，經(jīng)過(guò)對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行減值測(cè)試后，發(fā)現(xiàn)9個(gè)項(xiàng)目存在減值跡象，對(duì)這些項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備9.81億元。

????????具體項(xiàng)目包括：重慶金科公園王府，安徽海昱東方、都薈大觀(guān)，四川 金科東方雅郡、雙楠天都、金科天宸、金科集美天宸，山東東方博翠，江西金科集美公館。分別計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備：4653.24萬(wàn)元、16410.97萬(wàn)元、4817.80萬(wàn)元、2995.18萬(wàn)元、1275.78萬(wàn)元、3643.90萬(wàn)元、2780.58萬(wàn)元、52128.25萬(wàn)元、9442.38萬(wàn)元。

????????計(jì)提方式是：對(duì)于期末已完工項(xiàng)目，以估計(jì)售價(jià)減去估計(jì)的銷(xiāo)售費(fèi)用和相應(yīng)稅費(fèi)后的金額確定其可變現(xiàn)凈值;對(duì)于期末未完工項(xiàng)目，以估計(jì)售價(jià)減去至計(jì)劃完工后成本、估計(jì)的銷(xiāo)售費(fèi)用和相應(yīng)稅費(fèi)后的金額確定其可變現(xiàn)凈值。

????????新浪財(cái)經(jīng)致電金科股份投資者關(guān)系熱線(xiàn)，對(duì)方回復(fù)減值原因是，預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目不好賣(mài)或者已經(jīng)出現(xiàn)降價(jià)。

????????以計(jì)提金額最多的山東東方博翠項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目位于濟(jì)南漢峪片區(qū)，于2019年3月開(kāi)工，預(yù)計(jì)2021年10月竣工，總投資31.94億元，截至2019年上半年，存貨為22.57億元。

????????2017年8月，金科股份斥資28億元在漢峪片區(qū)拿下4宗地塊，其中位于旅游路以北、鳳凰路以西的一宗占地面積5.03萬(wàn)平方米的A-4地塊，金科以17.4億元、配建儲(chǔ)備性安置房1.2萬(wàn)平方米的代價(jià)競(jìng)得，案名為金科東方博翠，樓面價(jià)14426元。

????????根據(jù)房天下網(wǎng)站數(shù)據(jù)，2019年4月該樓盤(pán)均價(jià)為27500元，目前則為24500元每平米，較高點(diǎn)已經(jīng)下滑近11%。 按照24500元的售價(jià)來(lái)算，樓面價(jià)占售價(jià)的比重達(dá)到近60%。

????????東方博翠主打高端路線(xiàn)，目前濟(jì)南高新區(qū)和濟(jì)南市二手房均價(jià)分別為18324元和18971元，東方博翠售價(jià)明顯高于后者。按照公司規(guī)劃2021年10月才全部竣工，此時(shí)計(jì)提證明公司對(duì)于后續(xù)銷(xiāo)售不太樂(lè)觀(guān)。

????????金科股份在“未雨綢繆”?

????????從2014年起，金科股份幾乎每年都大額計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，2015年計(jì)提金額超過(guò)10億元。但是2017年與2018年存貨大幅增長(zhǎng)，計(jì)提金額反而在下降，2018年僅計(jì)提0.86億元，2019年又開(kāi)始大額計(jì)提，究竟代表著什么?

????????結(jié)合金科股份歷年銷(xiāo)售均價(jià)及毛利率來(lái)看，其大額計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的2014、2015、2016年正好是經(jīng)歷過(guò)一輪擴(kuò)張后的去庫(kù)存階段——存貨處在高位，銷(xiāo)售均價(jià)與凈利率則出現(xiàn)停滯或降低。

????????金科股份存貨的增長(zhǎng)主要是土儲(chǔ)增加，以及新開(kāi)工、在建和竣工面積擴(kuò)大所致。從2011年到2014年，金科股份存貨經(jīng)歷了一個(gè)大幅增長(zhǎng)階段，從273.17億增長(zhǎng)到622.63億元，隨后兩年存貨基本保持不變。從2017年開(kāi)始，存貨再度大幅增長(zhǎng)，2017年突破1000億， 2018年達(dá)到1608.35億元，截至2019年前三季度已經(jīng)達(dá)到2026.74億元。

????????2013年金科股份銷(xiāo)售均價(jià)為7909元，其后三年連續(xù)下滑，到2016年下滑到6393元。期間毛利率也出現(xiàn)下滑，凈利率則變動(dòng)不大，與此同時(shí)公司開(kāi)始大額計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。從2017年起毛利率、凈利率與銷(xiāo)售均價(jià)均開(kāi)始增長(zhǎng)，計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額則持續(xù)下降。

????????事實(shí)上，2019年上半年無(wú)論是毛利率、凈利率還是銷(xiāo)售均價(jià)仍是增長(zhǎng)的。銷(xiāo)售均價(jià)提高到了9702萬(wàn)元，銷(xiāo)售毛利率與凈利率則分別超過(guò)30%與10%。

????????2019年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入677.73億元，凈利潤(rùn)63.57億元，分別同比增長(zhǎng)64.36%和58.11%。公司稱(chēng)主要是“2019年交房規(guī)模及整體銷(xiāo)售毛利增加所致。”在這個(gè)時(shí)候，金科股份開(kāi)始大額計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，是否在未雨綢繆?

《電鰻快報(bào)》