房價又刷屏!百城地價大漲20%，“秒光盤”再現……

        來源：e公司官微

        原創 孫亞華

        在疫情的影響下，各行各業都為在“寒冬”中活下來而努力掙扎。但是，房地產近日的火爆卻連連刷新了看官們的認知：深圳線上售房讓288套新房在7分鐘就瞬間被搶空;蘇州買家們僅僅用了60秒就砸出12億搶樓盤;北京、上海、南京等多地出現戴著口罩排隊購房……此外，今日公布的中國100個城市居住用地價格同比大漲逾兩成!

        去年還在高喊“活下去”的房企，今年卻再度迎來火爆的交易和買家們的瘋狂。樓市近期又開始刷屏，難道要重啟一波上漲行情了么?多位專家均表示，近期房價上漲主要是由于地方穩房價政策的短期刺激，以及疫情帶來的幾個月的需求擠壓。長期來看，房價不會“瘋漲”，中央反復強調“房住不炒”，這決不是一句空話。在投機需求不斷退出下，房價未來必然會逐漸承壓。

        百城地價“逆勢”上漲 秒光盤再現

        易居房地產研究院26日發布的《中國百城居住用地價格報告》顯示，今年前2個月，中國100個城市居住用地價格同比漲逾兩成，房企依然看好后市。受疫情影響，前兩月，房地產市場明顯降溫，但這份報告指出，同期，百城地價不降反升。數據顯示，1至2月份，百城居住用地價格為每平方米5863元人民幣，同比上漲20.4%。

        與地價上漲相伴的，是3月以來，多地樓盤均出現“秒光”的盛況：

        成都

        成都兩地塊觸及最高限價，天府新區兩宗土地溢價49%成交。3月24日，成都市國土資源局出讓位于天府新區兩宗住宅兼容商業用地，出讓面積分別為50.21畝、99.63畝，地塊曾于2019年因報名人數不足而流拍。經過多輪競價，1號地最終以10658元/㎡樓面價成交，溢價率49.5%，無償移交23%;2號地以9755.8元/㎡樓面價成交，溢價率49.4%，無償移交23%。據媒體測算，兩宗地塊因無償移交比例達到了23%，實際樓面價可能達到13000元/㎡。

        根據貝殼找房數據顯示，截至2020年3月21日，其平臺顯示成都在售二手房已正式突破13萬套大關(130501套);2月，貝殼找房成都在售二手房數量則為12萬套左右，一個月激增萬套房源。相比之下，成都在售二手房數據高居全國前列，貝殼北京和上海在售二手房分別為8.9萬套和5.9萬套;貝殼廣州和深圳在售二手房套數分別為6.5萬套和3.7萬套。貝殼相關人士對e公司記者表示，該平臺上所掛二手房均為真實房源。

        深圳

        3月16日晚8點，萬科通過線上賣房的方式推出深圳的“萬科星城”項目，當晚推出的288套房源，在7分鐘全部賣完，銷售額2.99億。

        3月13日，位于深圳蛇口的招商太子灣·灣璽T7棟推出14套房源，單價11~12.9萬/平方米，房款總價在4266萬元至4651萬元之間。該項目于13日下午2點開始選房，僅8秒就宣告售罄，銷售金額達6億元。一周前的3月7日，該樓盤推出N3棟首批精裝商務公寓，總價2000萬起，15分鐘成交額突破1億元。

        蘇州

        3月20日，蘇州的三個房地產項目同時開盤，共推出近900套房源。無論是線上銷售還是線下選房的項目，幾乎都是“秒光”。其中，蘇州某項目雖是線上開盤，卻不影響購房者的熱情，1分鐘內銷售額就達到了12億元。3月24日，龍湖集團CEO邵明曉在業績會上專門提到了旗下一個項目的“戰績”：311套房源，10分鐘內搶光。

        杭州

        總價最低1200萬的某項目，最近公布了最后62套房的開盤報名結果，共有992組家庭報名，中簽率僅6.2%!平均16人搶一套房。

        政策推動疊加需求擠壓

        多位分析人士均認為，各地扎堆出臺的支持政策是房地產復蘇的重要原因。為應對新冠肺炎疫情的影響，疫情爆發后，全國20多個省市出臺了房地產市場的相關政策。初期，各省房市政策的指向重在土地供應方面。2月下旬開始，河南駐馬店、廣西南寧、廣東東莞等地開始調整公積金政策，涉及公積金貸款首付比例、貸款額度、二套房購房貸款、貸款期限等。3月，深圳住建局發布了《關于應對新冠肺炎疫情支持房地產企業加快復工復產的若干措施》，要求加快商品房網簽進度，簡化業務流程，采用“即報即簽”方式縮短網簽時間。此外，開放售樓處，支持房企加快復工復產。

        隨后，政策方向逐漸從應對疫情的合理化措施，延伸到擴大供應、刺激需求，人才新政便是其中之一。廣州、汕頭、佛山、蘇州等先后出臺人才新政，進一步放寬落戶條件。同樣在3月中旬，濟南有條件地放松限購，瀘州則通過發放購房補貼的方式刺激市場。

        上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進認為，樓市政策在“一城一策”的框架內適度松綁，將是近期的趨勢。這些政策的刺激，疊加春節假期和疫情期間積壓的需求集中釋放，成為近期樓市快速回暖的主要動力。

        樓市火爆的另一個原因是需求擠壓。剛需置業的購房者并不因疫情而停止購房，疫情只是暫時壓制了買房需求。隨著市場恢復正常，不少剛需購房者加快了買房節奏。被壓制的需求一下子釋放出來，造成新盤被瘋搶。

        深圳某房地產銷售告訴記者，每年三、四月份都是樓市的“小陽春”，今年由于新冠疫情的影響，買房需求已經出現積壓。再加上，每年3月左右都會涌現購置學位房的需求，不少剛需購房者會加快買房節奏，因而也出現了新盤被瘋搶的情況。

        除此以外，目前火爆的城市本身就存在供不應求的現象。例如，蘇州去年初就因為房價大漲被約談，而后就實施了更嚴厲的調控政策。深圳近日“秒光”的某樓盤，去年首期開盤T1和T2棟均在短時間內售罄。據報道，相關樓盤的房產中介回憶，“去年剛開盤時，看房的人太多了，都堵到門口了，我在外地的客戶都沒過來看房，直接定的。”

        房價沒有大幅上漲的空間

        3月份以來，大部分城市的樓市成交量有所回升，全國百城土地市場陸續放開，土拍市場開始活躍。個別房企拿地動作更為積極，客觀上帶動土地溢價率的上升和地價的反彈。中原地產首席分析師張大偉表示，目前已經恢復到大約疫情前四五成水平。從趨勢上看，市場呈現從南到北逐漸復蘇的態勢。

        但是，多位專家據表示，市場回暖下的“搶房”現象有其特殊性，比如政策刺激、需求積壓、饑餓營銷等。但以剛需為主的需求結構，以及“房住不炒”的政策基調，也決定了市場很難出現非理性的波動。“中央反復強調房住不炒，這決不是一句空話。”

        縱觀國內幾波房價上漲，都是在市場回暖的過程中，需求往往會出現快速增長，短期出現供不應求的現象。具體來看，隨著房價上漲預期的形成，居民的投機需求和剛需都會增加，抱著早買便宜的心態開始“瘋搶”。因此，在漲價預期的推動下，需求繼續增加，房價持續上行，形成一個共振加強的過程，最終導致房價上漲較快，短時漲幅較大。

        中信證券(22.480,-0.28,-1.23%)明明研究團隊表示，隨著房價的信仰逐漸消失，投機需求不斷退出，那么房價必然會承受一定的壓力。如果邊際購房者都已經意識到房價過高了，那么需求就會下滑，而房價也會與需求一起共振下跌。比較極端的例子是美國的次貸危機，由于房價下跌過快，導致次級貸款的風險迅速爆發。盡管國內不少居民依然對房價存在信仰，但不管是“房住不炒”政策思路還是部分城市房價的真實表現，都在逐漸弱化這種信仰。

        嚴躍進也表示，即使未來市場真正出現“小陽春”，價格也不會大幅上漲。因為在近幾年的連續調控下，剛需已成為當前需求結構的主體，這部分需求較為理性，對價格變化較為敏感，他們不會支撐房價大幅上漲。同時，在“房住不炒”的調控思路下，各項調控政策不會大范圍松綁，房價沒有大幅上漲的空間。

《電鰻快報》