近期華南城發(fā)布中期報告，期間合約銷售額增長4.4%至80.71億港元。在上年未達成160億港元銷售目標后，今年有望再度沖擊這個目標。

        從持續(xù)性收入10.6%的增幅來看，華南城自持物業(yè)逐漸從疫情中恢復，不過距離公司規(guī)劃的20%增長目標仍有不小差距。

        根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃，持續(xù)性收入三個財年后營收占比要達到40%，目前為19%。這意味著華南城還將繼續(xù)在自持物業(yè)上投入。

        截至9月底，華南城“投資物業(yè)”已經(jīng)達到530.51億港元，較3月底又增長了4.3%。自持物業(yè)的慢周轉(zhuǎn)屬性顯然會加大財務壓力。

華南城上半財年銷售額80.71億港元 今年再度沖擊160億目標

        12月24日，華南城發(fā)布了2020年4月至9月的中期報告。報告期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入71.07億港元，同比增長22%;母公司擁有人應占凈利潤6.54億港元，同比增長4%。

        合約銷售額則增長4.4%至80.71億港元，完成了全年160億港元目標的50.44%。2018/2019財年華南城就定了160億港元的銷售目標，不過未能完成，今年銷售目標仍為160億。

        公司披露，收入增加主要原因是報告期間有較多的物業(yè)銷售交付，以及整體持續(xù)性收入增加所致。持續(xù)性收入主要包括物業(yè)租金、管理服務收入及其他持續(xù)性收入，其中其他持續(xù)性收入中包括了奧特萊斯運營收入、倉儲物流服務收入及好百年家居收入。

        華南城的收入來源有兩部分——物業(yè)銷售和租金、管理服務收入。華南城會保留物流及倉儲設施、酒店等商業(yè)物業(yè)及50%的商品交易中心商舖作為自營或長期出租用途，余下的約50%商品交易中心商鋪及住宅物業(yè)用于銷售，為公司發(fā)展提供現(xiàn)金流。

        4月至9月物業(yè)銷售收入為57.77億港元，同比增長25.5%，占到總收入的81%;持續(xù)性收入(租金、管理服務收入及其他持續(xù)性收入)13.24億港元，同比增長10.6%，占總收入19%。

        對比2019/2020財年，受疫情影響，持續(xù)性收入僅微增4.2%。這一財年上半年持續(xù)性收入增長有所恢復，不過仍低于公司20%的全年增長目標。

        從總體來看，物業(yè)銷售收入仍是華南城主要收入來源。根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，將不斷提升持續(xù)性收入，三個財年后達到45億元收入，營收占比達到40%。這意味著公司還將加大自持物業(yè)的投入。

        自持加出租的商業(yè)模式同時也在推高資產(chǎn)負債表中“投資物業(yè)”的規(guī)模。截至9月底，華南城非流動資產(chǎn)中“投資物業(yè)”達到530.51億港元，較3月底又增長了4.3%。回款周期較長的自持物業(yè)無疑會加重公司財務負擔。

融資成本上升至8.33% 現(xiàn)金不足以覆蓋短債

        截至2020年9月底，華南城的加權(quán)平均融資成本上升至8.33%，較上年的7.85%增加0.48個百分點。

        今年以來，華南城發(fā)行海外債的利率均較高。今年6月發(fā)行的一筆1.25億美元優(yōu)先票據(jù)票面利率為10.875%，8月份發(fā)行的2億美元優(yōu)先票據(jù)票面利率達到11.5%，9月份發(fā)行的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)票面利率10.75%。

        與此同時，5月份以來，公司陸續(xù)回購了多筆利率在6%-7%之間的優(yōu)先票據(jù)。海外發(fā)債成本走高推高了華南城的融資成本。

        2020/2021財年上半年華南城算上資本化利息之后的融資成本達到16.05億港元(其中資本化利息12.58億港元)，同比增長近20%。從利潤表來看，2017年以來，公司的凈利潤與凈利率均在快速下降。

        截至2020年9月30日，華南城總計息債務達到355億港元較3月底增加5%。剔除受限制資金后的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為47.8億港元，一年內(nèi)到期的短債總額約為160億港元，現(xiàn)金遠遠不夠覆蓋短債。

        華南城相比別的地產(chǎn)商最大的優(yōu)勢是可以獲得低成本土地，與此同時，其獲取土地大部分位于城市周邊，這壓低了自持物業(yè)的租金及出租率。另一方面，持續(xù)性收入中的租金收入來自批發(fā)市場的傳統(tǒng)行業(yè)，本身還涉及到招商和產(chǎn)業(yè)升級，運營并不容易。

        在持續(xù)性收入短期內(nèi)難挑大梁的背景下，現(xiàn)金流仍要依靠物業(yè)銷售。而近幾年公司銷售也出現(xiàn)頹勢，上年銷售額出現(xiàn)下滑，上半財年僅增長4.4%。截至9月底，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額相比上年同期減少66%，華南城面臨的壓力并不小。

《電鰻快報》