雖然身處城市更新藍海賽道，但有“城市更新第一股”之稱的錦和商管(5.100, 0.00, 0.00%)(603682.SH)業(yè)績表現(xiàn)并不樂觀。

        錦和商管日前披露的年報數(shù)據(jù)顯示，2024年，其營業(yè)收入為10.08億元，同比下降2.33%，歸母凈利潤同比下降85.07%，扣非歸母凈利潤更是同比下降334.07%。

        《中國經(jīng)營報》記者注意到，自2020年上市以來，錦和商管歸母凈利潤整體呈現(xiàn)下滑趨勢，已從2020年的1.56億元降至2023年的0.99億元，2024年更是大幅降至0.15億元。

        “存量時代不是終點，而是新賽道的起點。”錦和商管相關負責人近日表示。不過，在主要收入來源于租賃與物業(yè)管理的背景下，錦和商管也面臨著商辦市場供過于求的挑戰(zhàn)。錦和商管方面坦言：“上游面臨項目資源獲取難度加大，下游面臨目標客戶群減少、租金承受能力下降等市場風險。”

        凈利潤波動式下滑

        在業(yè)績短暫回暖一年后，錦和商管業(yè)績再度承壓。

        公開資料顯示，錦和商管成立于2007年5月，主營業(yè)務包括城市老舊物業(yè)、低效存量商用物業(yè)的定位設計、改造、招商、運營和服務。2020年4月21日，錦和商管登陸上交所，在業(yè)內有“城市更新第一股”和“輕資產(chǎn)第一股”之稱。

        財報數(shù)據(jù)顯示，2024年，錦和商管實現(xiàn)營業(yè)收入10.08億元，較2023年同期下降2.33%;歸母凈利潤為0.15億元，同比下降85.07%;扣非歸母凈利潤為-0.96億元，同比大幅下降334.07%。

        2024年年報顯示，在2024年前三季度，錦和商管歸母凈利潤皆為正值，但四季度歸母凈利潤為-2291萬元，同比大幅下滑。

        對于2024年營收整體下滑的原因，錦和商管方面解釋稱，個別承租運營項目仍處于爬坡期。“盡管部分項目出租率提升，但個別承租運營項目在2023年和2024年中止或改變了商業(yè)模式。”

        此外，錦和商管2024年歸母凈利潤也下滑明顯。錦和商管方面介紹，主要是受宏觀經(jīng)濟影響，個別承租運營項目仍處于爬坡期，對損益表造成一定程度的壓力。

        記者注意到，自2020年上市以來，與營收整體增長形成鮮明對比的是，錦和商管歸母凈利潤呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。Wind數(shù)據(jù)顯示，2020—2023年，錦和商管歸母凈利潤分別為1.56億元、1.24億元、0.97億元和0.99億元，增幅分別為-12.78%、-20.54%、-21.78%、1.85%。2024年，錦和商管歸母凈利潤下滑幅度更是超過85%。

        “2023年同期，錦和大寧財智中心項目改變合作模式，公司遵循新租賃準則的規(guī)定，與項目相關的使用權資產(chǎn)、租賃負債確認租賃變更，導致2023年同期資產(chǎn)處置收益金額較大，本期(2024年度)不涉及類似改變合作模式的情況。”錦和商管方面同時表示，2024年，基于謹慎性原則，并綜合客觀因素和未來業(yè)績發(fā)展趨勢，對部分子公司計提商譽減值準備。

        “關于歸母凈利潤的變動原因，以公司上市以來披露的定期報告中載明的原因為準。”錦和商管相關負責人此前向記者表示，“近年來，上市公司營業(yè)收入及經(jīng)營性凈現(xiàn)金流呈持續(xù)上升之勢，有息負債為零。”

        以價換量加速去化

        在城市更新賽道利好政策頻出的背景下，錦和商管面臨業(yè)績下滑壓力的原因何在?

        據(jù)了解，早在2021年3月，“城市更新”首次被寫入《政府工作報告》和“十四五”規(guī)劃綱要，標志著上升為國家戰(zhàn)略。自2023年開始，國家及地方皆出臺了一系列政策，持續(xù)加碼城市更新工作。

        民銀研究報告認為：“‘十四五’期間，預計城市更新總投資約為20萬億元，完成投資將達到15萬億元。”

        作為一家輕資產(chǎn)運營的服務型公司，錦和商管主營業(yè)務和城市更新賽道密切相關。錦和商管方面表示，公司旨在助力城市更新，通過更新、改造、運營提升物業(yè)的商業(yè)價值。

        記者注意到，錦和商管經(jīng)營模式主要包括承租運營、參股運營和受托運營。例如，在承租運營方面，據(jù)錦和商管方面介紹，主要系承租存量物業(yè)對其重新進行市場定位和設計，改造成吸引重要目標客戶群的文創(chuàng)園區(qū)、辦公樓宇或社區(qū)商業(yè)。公司通過招商和后續(xù)運營、服務獲得租金收入、物業(yè)管理收入等，該模式也被業(yè)內稱為“二房東模式”。

        2024年年報數(shù)據(jù)顯示，截至目前，錦和商管在管項目73個，在管面積約140萬平方米。其中，錦和商管承租運營的項目有41個，可供出租運營的物業(yè)面積約81萬平方米;受托運營的項目有30個，可供出租運營的物業(yè)面積約52萬平方米;參股運營的項目有2個，可供出租運營的物業(yè)面積約10萬平方米。

        值得注意的是，盡管業(yè)務已覆蓋上海市、北京市、杭州市、南京市等地，但錦和商管的核心業(yè)務仍主要聚焦于上海市和北京市，多座城市的商辦市場正面臨供過于求的問題。

        仲量聯(lián)行分析認為，上海市場仍有大量新增項目即將入市，租金仍處于下行周期，上海辦公樓市場正在經(jīng)歷深度調整的階段。

        在此情形下，錦和商管也面臨一定壓力。錦和商管方面坦言：“公司在管項目多處于上海市、北京市、杭州市、南京市的核心地段，但一定程度上同樣受新增供應的擠壓，導致部分項目邊際成交租金單價承壓，公司管理層堅決貫徹年度經(jīng)營計劃，持續(xù)修復各項目的出租率。”

        據(jù)了解，錦和商管經(jīng)營團隊通過提升園區(qū)服務、優(yōu)化招商策略等多種舉措以提升園區(qū)出租率，其中包括：“以價換量，加速去化，確保存量成熟期項目出租率高于行業(yè)平均水平。”

        受多重因素影響，錦和商管毛利率也處于下滑通道。Wind數(shù)據(jù)顯示，2022—2024年，錦和商管銷售毛利率分別為40.57%、28.68%、25.82%。這也意味著，錦和商管銷售毛利率近三年來呈持續(xù)下滑態(tài)勢。

        “就商辦市場的現(xiàn)狀，公司在管項目出租率情況如何?是否有相關提升經(jīng)營情況的措施?”今年2月，曾有投資者向錦和商管方面如此“發(fā)問”。對此，錦和商管方面回復稱，在管項目出租率在2022年下半年開始陸續(xù)下行，經(jīng)過2023年和2024年持續(xù)去化，目前維持穩(wěn)定。

        “同時，公司也在持續(xù)關注片區(qū)內市場環(huán)境變化，從項目改造、項目運營及增值服務等多方面提升在管項目品質，以提高出租率。”錦和商管方面表示，具體舉措包括“積極維護存量租戶，持續(xù)挖掘存量租戶的續(xù)租及擴租潛在需求”“提升物業(yè)服務及運營服務水平”“根據(jù)租戶的需求不斷提升交付標準和更為靈活的商務條件”等。

        對于業(yè)績下滑原因、未來如何修復毛利率等問題，記者日前通過致電并發(fā)送采訪提綱方式向錦和商管方面尋求采訪，但截至發(fā)稿未獲進一步回復。

《電鰻快報》