放量超負荷加速商業地產周轉

　　“全北京向上看”的巨幕依然通明，但這里卻不再是北京CBD讓品牌、消費者耀眼的商業項目。北京商報記者了解到，世貿天階試圖將項目出售，并一度與意向買家進入財務盡職調查程序中，但因相關負責人的資產問題暫告一段落。其實，看似風平浪靜的中國商業地產領域暗流涌動。在商業地產放量超負荷、項目合理規劃缺失、各類資本活躍的情況下，無序競爭的商業地產市場洗牌不可避免。

　　醞釀退出

　　如今的商業地產好似圍城，城外的人想進去，城里的人想出來。據一位不愿透露姓名的商業地產界人士透露，今年尋求出售的商業項目很多，北京核心城區商圈中的部分項目也蠢蠢欲動。最讓人意外的是，世貿天階項目在收購臨門一腳時掉了鏈子。上述人士表示，美國私募股權基金公司黑石集團為世貿天階買家，項目報價約為40億元，今年4月雙方就已步入深度收購階段。不過，由于項目擁有者資產問題收購最終擱淺。黑石集團對中國商業項目興趣濃厚，香港領匯資本3月拿下的中關村歐美匯項目，黑石集團也曾競標過。商場一位負責人表示，不清楚上述情況，商場一直處于調整中。

　　一位資深商業項目負責人告訴北京商報記者，如果項目擁有者因違法等原因，法院出于對債權人利益維護，會凍結其相關資產，此時項目將不能再繼續買賣。不過，當法院對違法人資產啟動拍賣后，意向買家還可以繼續收購，但不再與原股東洽購，而是與法院方面談判接盤。除了上述情況，還可能出現項目本身股權被抵押等問題，一旦牽扯到股權、債務等問題項目收購談判將會變得棘手，意向買家也可能會退出。記者昨日致電世貿天階相關高層，但對方手機一直處于關機狀態。

　　2007年，北京商業市場有兩個重磅商業項目出現：世貿天階為CBD西區商業開了又一扇門，西單大悅城開啟了西單大街商業市場的新紀元。但如今這兩個項目的發展天差地別，西單大悅城成為中糧內部商業項目的“神話”，依托這個項目中糧大悅城產品線走向全國復制。與之相比，世貿天階的2.5億元巨幕商業價值還在，但商場已從目標主力一線品牌及副牌調整為輕奢后轉至快時尚、餐飲。

　　北京商報記者昨日走訪看到，夜間的世貿天階人頭攢動，很多家庭客群前往，一些與兒童相關的游樂項目火爆。不少旅游大巴停在商場前，這里成為了外地游客到京的必逛景點。

　　不過，被巨幕一分為二的商業部分人氣銳減，招商也從高端品牌轉投優衣庫、H&M等快時尚。上述商場負責人表示，商場近期的調整都將圍繞周邊社區和寫字樓白領。北京商報記者注意到，以零售為主的南街仍有不少空鋪，部分更迭的品牌主要為美容美甲等生活服務業態。在臨近不遠的僑福芳草地出現后，世貿天階（天階大廈）寫字樓高水準客戶也投入他人懷抱，不少高端品牌發布會也選擇了那里。

　　暗地叫賣

　　由于集團戰略決策等種種原因，北京商報記者了解到，很多開發商已不愿經歷項目從開花到結果再出售的漫長過程。拋售項目雖然不公開登陸市場交易，但私下卻在放出尋找買家的風聲，這也是行業里形成默契的公開秘密。不過，果實尚未成熟，“天價”叫賣的項目也很多。

　　中國購物中心產業資訊中心主任郭增利表示，目前商業市場面臨很嚴峻的問題，未來幾年可能有退出意向的商業物業數量和面積不斷增加，但買方市場沒有同倍放大。很多出售項目會認為此時已到了價格高點。中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平認為，商業項目本身運營差強人意，但高估值可以通過周邊住宅、商鋪價格為考量。不過，目前情況是，高預期的賣家很多，能接盤的買家很少。

　　RET睿意德執行董事張家鵬表示，很多海外機構、基金對國內商業項目有濃厚興趣。他們認為受經濟環境影響，現在是商業項目的價格低點。這些機構模式、理念很成熟，對商業項目預期比較合理，會有收購意向。“海外資本更青睞一些已在招商起步期或偏運營后期項目。”

　　以美國黑石集團、凱雷集團以及新加坡部分基金為代表的海外資本對中國商業市場出手較多，不過也有資深商業人士表示，參與競買的海外機構更多從資本層面考慮，很多待上市資產包內必須打包商業項目，這也讓他們必須去物色一些有潛力的商業項目。從這一層面來看，助推商業市場走向今天局面的并不是商業本身，資本攪動的力量、規劃的缺失才是主要推手。

　　洗牌到來

　　在百貨與購物中心過渡期，世貿天階可以算是繼東方新天地、金源新燕莎MALL之后，較早一批的購物中心踏浪者。不過，在商業市場不斷更迭中，同期伙伴都已進入穩步成長期，世貿天階卻在經歷多輪摸索后逐漸脫離主流梯隊。

　　在王永平看來，在商業地產規劃失控的情況下同質化競爭加劇，較早出現的商業項目靜態優勢（周邊客群、選址等）被嚴重削弱。新項目層出不窮，商業市場蛋糕被逐漸攤薄，有優勢的項目可以勢均力敵，缺乏特色的項目則面臨出局。

　　類似世貿天階遭遇的商業項目很多，大多將原因歸為消費市場增幅放緩與電商沖擊，但回歸本質是由于缺失規劃導致項目過度放量所致。目前，中國市場區域商業規劃并不細致，過度開發讓很多在住宅市場低迷時流入的熱錢慢慢冷卻。郭增利表示，能夠進入這個領域的投資者已能感受到商業不能賺快錢。商業地產以長期持續收益為目標，當不能快速回籠資金、收益較低、還需持續投入時，很多開發商便失去了熱情與耐心。與國內大多數開發商的不成熟理念、模式相比，宜家、太古等外資集團更沉穩，這種有基礎根據市場需求的發展策略更為長遠，成熟商業物業才更有升值空間。

　　北京商報記者 劉宇/文并攝