距離9·30房地產調控潮已接近一年，而A股的上市房地產企業的財務、融資狀況也在悄然變化。

　　21世紀經濟報道記者發現，截至6月末，接近6成的A股上市房地產企業負債率同比均出現了走高的情況，其中多達17家房企的負債率攀升超過5個百分點，而更有6家房企負債率提高達10%。

　　而為應對上述狀況，一方面市場中已經衍生出專門為房地產企業、項目提供融資的中介機構；另一方面房企本身也在項目開發、融資渠道兩端進行調整。

　　6家負債率提升超10%

　　限購限貸及行業限制政策給房地產行業帶來的財務影響，正在被業內人士所體會。

　　“因為限購的出現，去化預期也下降了，這也讓一些房企的資金籌措出現了壓力。”一家央企系上市房企財務人士表示。

　　該房企的一位銷售團隊負責人也表示，其位于北京南部剛剛開盤的某項目，目前僅有不到10套售出。“這個也在預期之內，能賣出去就已經不錯了，一來還沒到9、10月份，二來限購的確把貸款客戶擋在了門外。”

　　上述狀況也許只是政策影響房地產企業財務狀況變化的橫切面。據21世紀經濟報道記者根據wind數據統計發現，截至今年6月末，128家A股上市房企中，有74家負債率出現同比增長，數量占比接近60%，而中房股份、華鑫股份、天保基建等六家負債率攀升也超過10個百分點。

　　負債率的攀升也給部分上市房企帶來了更高的財務成本——統計顯示，72家上市房企財務費用中的利息支出出現了上漲；而69家房企的“財務費用/營業總收入”也為正增長。

　　不過具體到期限結構，上市房企長期債務的變化并不明顯。數據顯示51家房企長期負債占比出現了同比正增長；63家房企的長期借款出現抬升，以及59家房企應付債券也呈現了正增長。

　　而在償債能力變化上，70家上市房企的流動比率同比出現負增長，占比超過半數；而速動比率發生負增長的房企數量則相對較少，僅有51家，占比不足4成。

　　“中長期負債上，上市房企明顯出現了更大的壓力。”北京一家大型券商房地產業研究員分析稱，“相反更多的上市房企速動比率反而提高了，這說明不少企業開始注意到限購政策、金融監管等政策可能帶來的財務風險，并在融資端做前置準備。”

　　該研究員表示：“上市房企還是房地產業中質量比較好的代表，許多中小房企的日子可能會很難過。”

　　21世紀經濟報道記者發現，由于部分中小開發商融資難，市場中已經衍生出一類專門為房地產提供結構化融資的中介機構。

　　“我們目前專門通過各種產品、機構資源為房地產企業、房地產項目提供一站式的融資解決方案，從去年底開始，這個業務是非常有市場的。”一家專門為房企提供融資咨詢服務的投資公司負責人告訴記者。

　　集合信托融資“補血”

　　房地產調控、銀行資金套利核查、資管整頓，諸多事件正在給房企的開發和融資模式帶來改變。

　　21世紀經濟報道記者獲悉，部分房企為了緩釋負債率攀升趨勢，降低財務風險，進而選擇在資產、資金兩端進行優化：一方面降低單一項目拿地規模，另一方面尋求集合信托等渠道進行融資“補血”。

　　“解決這個方法其實是兩端，一端在資產上，開發商試圖降低當前周期下的重資產風險，所以從年初到現在都是在組成聯合體來一起拿地，競爭也在2-3個聯合體之間開展，而不是多家競爭。”一位央企系上市房企人士稱，“另一端則是在資金上，銀行資金很難拿到了，資管通道也越收越緊，所以許多需求都依賴于信托來融資。”

　　“去年以來房地產項目的需求的確有所增加。”北京一家央企系信托公司信托經理坦言。

　　從信托業協會披露的數據來看，信托類房地產的增速和占比的確均在提高。

　　數據顯示，今年上半年房地產信托合計增長5033.46億元，同比增長61.10%，占上半年新增信托綜合的8.63%，該比例也較去年呈現微升態勢。

　　值得一提的是，在房地產類信托結構中，集合信托的占比正在越來越大，而過去資金來源以銀行為主的單一地產信托增長則相對有限。

　　“過去信托通道多一些，但從去年開始集合信托的占比就越來越大了。”中融信托一位信托經理表示，“一方面保險資金、民營資本、上市公司也在參與信托理財投資，另外不排除一些集合信托也仍然存在‘假集合’現象，也就是通過私行渠道發行，項目也來自銀行。”

　　21世紀經濟報道記者統計發現，在上述5033.46億元的新增房地產信托中，集合信托和單一信托的比例約為3∶2，而去年同期該比值則接近1∶1。

　　此外，更有相關資本嘗試盡快減少在房地產領域的投入。據21世紀經濟報道記者獲悉，以部分地方國資為代表的出資方已經在房地產投資領域萌生退意。

　　9月4日，21世紀經濟報道記者記者獲悉，某省國資系統下發一份征求意見，稱“省出資企業經營房地產的戶數較多，投資規模較大，增幅快，且普遍存在資產負債率高、資金成本高、盈利空間收窄、后續資金緊張等問題” 。

　　“部分國資注意到這個問題，說明一些房企也開始注意到類似的問題了。”上述大型券商房地產業研究員表示，“目前房地產企業需要對可能出現的財務風險有足夠的重視。”