近六成上市房企負債率上升:部分地方國資已萌生退意

    2017-09-06 09:22 | 來源:未知 | 作者:李維 徐慧瑤 | [房地產] 字號變大| 字號變小


    距離9·30房地產調控潮已接近一年,而A股的上市房地產企業的財務、融資狀況也在悄然變化。截至6月末,接近6成的A股上市房地產企業負債率同比均出現了走高的情況,其中多達17家房企的負債

      距離9·30房地產調控潮已接近一年,而A股的上市房地產企業的財務、融資狀況也在悄然變化。

      21世紀經濟報道記者發現,截至6月末,接近6成的A股上市房地產企業負債率同比均出現了走高的情況,其中多達17家房企的負債率攀升超過5個百分點,而更有6家房企負債率提高達10%。

      而為應對上述狀況,一方面市場中已經衍生出專門為房地產企業、項目提供融資的中介機構;另一方面房企本身也在項目開發、融資渠道兩端進行調整。

      6家負債率提升超10%

      限購限貸及行業限制政策給房地產行業帶來的財務影響,正在被業內人士所體會。

      “因為限購的出現,去化預期也下降了,這也讓一些房企的資金籌措出現了壓力。”一家央企系上市房企財務人士表示。

      該房企的一位銷售團隊負責人也表示,其位于北京南部剛剛開盤的某項目,目前僅有不到10套售出。“這個也在預期之內,能賣出去就已經不錯了,一來還沒到9、10月份,二來限購的確把貸款客戶擋在了門外。”

      上述狀況也許只是政策影響房地產企業財務狀況變化的橫切面。據21世紀經濟報道記者根據wind數據統計發現,截至今年6月末,128家A股上市房企中,有74家負債率出現同比增長,數量占比接近60%,而中房股份、華鑫股份、天保基建等六家負債率攀升也超過10個百分點。

      負債率的攀升也給部分上市房企帶來了更高的財務成本——統計顯示,72家上市房企財務費用中的利息支出出現了上漲;而69家房企的“財務費用/營業總收入”也為正增長。

      不過具體到期限結構,上市房企長期債務的變化并不明顯。數據顯示51家房企長期負債占比出現了同比正增長;63家房企的長期借款出現抬升,以及59家房企應付債券也呈現了正增長。

      而在償債能力變化上,70家上市房企的流動比率同比出現負增長,占比超過半數;而速動比率發生負增長的房企數量則相對較少,僅有51家,占比不足4成。

      “中長期負債上,上市房企明顯出現了更大的壓力。”北京一家大型券商房地產業研究員分析稱,“相反更多的上市房企速動比率反而提高了,這說明不少企業開始注意到限購政策、金融監管等政策可能帶來的財務風險,并在融資端做前置準備。”

      該研究員表示:“上市房企還是房地產業中質量比較好的代表,許多中小房企的日子可能會很難過。”

      21世紀經濟報道記者發現,由于部分中小開發商融資難,市場中已經衍生出一類專門為房地產提供結構化融資的中介機構。

      “我們目前專門通過各種產品、機構資源為房地產企業、房地產項目提供一站式的融資解決方案,從去年底開始,這個業務是非常有市場的。”一家專門為房企提供融資咨詢服務的投資公司負責人告訴記者。

      集合信托融資“補血”

      房地產調控、銀行資金套利核查、資管整頓,諸多事件正在給房企的開發和融資模式帶來改變。

      21世紀經濟報道記者獲悉,部分房企為了緩釋負債率攀升趨勢,降低財務風險,進而選擇在資產、資金兩端進行優化:一方面降低單一項目拿地規模,另一方面尋求集合信托等渠道進行融資“補血”。

      “解決這個方法其實是兩端,一端在資產上,開發商試圖降低當前周期下的重資產風險,所以從年初到現在都是在組成聯合體來一起拿地,競爭也在2-3個聯合體之間開展,而不是多家競爭。”一位央企系上市房企人士稱,“另一端則是在資金上,銀行資金很難拿到了,資管通道也越收越緊,所以許多需求都依賴于信托來融資。”

      “去年以來房地產項目的需求的確有所增加。”北京一家央企系信托公司信托經理坦言。

      從信托業協會披露的數據來看,信托類房地產的增速和占比的確均在提高。

      數據顯示,今年上半年房地產信托合計增長5033.46億元,同比增長61.10%,占上半年新增信托綜合的8.63%,該比例也較去年呈現微升態勢。

      值得一提的是,在房地產類信托結構中,集合信托的占比正在越來越大,而過去資金來源以銀行為主的單一地產信托增長則相對有限。

      “過去信托通道多一些,但從去年開始集合信托的占比就越來越大了。”中融信托一位信托經理表示,“一方面保險資金、民營資本、上市公司也在參與信托理財投資,另外不排除一些集合信托也仍然存在‘假集合’現象,也就是通過私行渠道發行,項目也來自銀行。”

      21世紀經濟報道記者統計發現,在上述5033.46億元的新增房地產信托中,集合信托和單一信托的比例約為3∶2,而去年同期該比值則接近1∶1。

      此外,更有相關資本嘗試盡快減少在房地產領域的投入。據21世紀經濟報道記者獲悉,以部分地方國資為代表的出資方已經在房地產投資領域萌生退意。

      9月4日,21世紀經濟報道記者記者獲悉,某省國資系統下發一份征求意見,稱“省出資企業經營房地產的戶數較多,投資規模較大,增幅快,且普遍存在資產負債率高、資金成本高、盈利空間收窄、后續資金緊張等問題” 。

      “部分國資注意到這個問題,說明一些房企也開始注意到類似的問題了。”上述大型券商房地產業研究員表示,“目前房地產企業需要對可能出現的財務風險有足夠的重視。”


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