嚴控房企發債用途

今年一線及熱點城市在限購、限貸、限售等調控政策下，房企銷售出現些許波動，但大部分房企對下半年的銷售前景并不悲觀。約有近10家房企上調了全年業績目標，企業整體銷售業績表現良好，回款不錯。

但部分房企在資金方面仍有壓力。受調控影響，房企融資渠道不斷收緊。從房地產行業發行債券募集資金的情況來看，2016年前三季度地產行業債券發行金額及只數較多，如2016年一季度發行金額總計3978億元，2016年二季度為2713億元，2016年三季度再度上升至3366億元。相比之下，2017年一季度發行金額僅為649億元，二季度為1135億元。

  “從二季度開始，房地產境內發債略有松動，但總量和募資用途控制嚴格。”某研究員表示，從3月開始，房地產行業信用債的發行量有所增加。比如，萬科和金地，7月各發行了40億元公募公司債。不過,募集資金用途依然不得用于購置土地，只能投向非房地產業務，并且需要進行專戶監管。同時，住宅類房地產公司債目前審批非常嚴格，多數是之前的批文快到期才允許發行。總體來看，雖然住宅類房企發債不是完全不可能，但總量和質量控制比較嚴格，發行總量與之前高峰期不可同日而語。

   從房企負債來看，房玲表示，上半年末，165家房企總有息負債為51619億元，較期初上升17.3%。一般情況下，房企規模與負債規模呈正相關關系，上半年末，有11家房企的總有息負債超千億元，較2016年末增加4家。

開辟多元化融資渠道

事實上，在國內房地產融資收緊之下，海外發債是部分房企依賴的通道之一。據某研究中心統計，重點房企融資監測數據顯示，上半年重點房企海外發行優先票據高達183億美元，合計人民幣1242億元，而2016年全年僅合計約人民幣295億元。其中，中國恒大上半年發行101億美元海外優先票據，替換了原有永續債。扣除恒大的影響，上半年其余企業發行優先票據仍然超過550億元，是去年全年的兩倍多。

某分析員表示，2017年中資房企美元債融資呈現爆發式增長，主要包括兩方面原因：一是2013年和2014年發行的債券多在2017年和2018年贖回或到期，再融資需求推動2017年房企大量續發；二是2016年9月以來國內市場房企融資環境收緊，倒逼企業轉向海外市場籌集資金。

“綜合來看，2017年上半年房企的償債能力較2016年末有所下降，但基本屬于穩健水平。”她表示，隨著信貸持續收緊，房企面臨的融資形勢嚴峻。在此背景下，積極推進金融創新，開辟多元化融資渠道對房企而言尤為重要。

某分析師表示，在融資渠道收窄的大環境下，資產證券化作為金融創新工具，在房地產企業融資發行方面具備諸多優點，拓寬了融資渠道，降低整體融資成本，提高了融資便利，是我國房地產行業發展的趨勢所在，同時助推房企由重資產向輕資產模式轉變。

他稱，開發商可以等商業項目運營成熟后，通過出售、分散和打包設立相應ABS產品在公開市場出售，引入投資人、資產管理人和托管人，從而實現資金快速回籠、周轉，提高資金再利用效率和公司再融資能力。與此同時，房企可持有部分ABS份額，同時享受分紅和物業升值收益，改變傳統的“快進快出”經營模式，實現向“輕資產、重運營、多元化”的轉型。在租賃市場試點放開的背景下，通過REITs類ABS有助于提高租賃企業的租金回報率，大幅縮短資金回收期限，有利于房地產租賃市場快速發展。