今年樓市“金九銀十”轉涼已成共識。中國指數研究院數據顯示，被監測的主要城市9月份商品房成交量出現同比環比雙雙下降，降幅分別為7.29%和0.52%。與此同時，各線城市庫存總量反彈，環比上升9.3%，熱點城市開始進入“賣不完”時代。
進入9月，住建部再次要求各地持續深入開展專項行動，整治樓市違法違規行為、規范市場秩序。同時，全國16個省市在限購限售、住房保障、價格管控、公積金使用等方面陸續出臺相關政策，從供需兩端共同發力抑制非理性需求。
而剛剛過去的國慶長假，對于眾多房地產開發商而言也是涼意連連。中原地產研究院首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者表示，“樓市已經沒有‘金九銀十’。9月份超過6成城市成交量同比出現了下調的現象。從市場看，2017年來大部分熱點城市樓市已經全面限價化，這種情況下，房地產市場已經沒有淡旺季之分，市場更多的看限價政策的嚴格與否。”
圖片來源：視覺中國
成交繼續分化 三線城市同環比下跌明顯
政策高壓之下，9月份各線城市商品房成交量繼續維持分化態勢。
《每日經濟新聞》記者查閱中國指數研究院《9月主要城市房地產市場交易情況表》發現，四個一線城市成交面積環比上升6.78%、同比增長37.68%。
值得注意的是，一線城市中，廣州商品房成交面積環比升幅高達84.51%、同比增長高達104.27%，起到了絕對的拉動作用。而在各項調控政策下，深圳9月成交面積環比下跌近4成，比去年同期下跌超2成。
二線代表城市成交面積環比下降5.80%，同比下降1.61%；三線代表城市成交面積較上月下降25.16%，同比下降 25.33%。
從成交面積環比數據看，全國9個城市出現上升，其中廣州、武漢升幅最明顯均超30%；環比下降的城市中，揚州降幅超 90%。同比來看，16個城市成交出現下降，揚州下降幅度明顯。
以每周平均成交數據來看，一線城市北京、上海、廣州9月周均成交同、環比均上升，其中北京、廣州兩地周均成交量同、環比上升均超過60%，深圳周均成交同、環比均下降；以南京、蘇州、武漢等為代表的二三線代表城市周均成交量與8月基本持平，較去年同期繼續維持下降趨勢。
與此同時，在剛剛過去的國慶長假，雖然各地的開發商紛紛拋出各種優惠，但售樓處仍然充滿“涼意”。數據顯示，國慶大假期間，一二線城市的商品房成交繼續縮量，北京、杭州、深圳等地多數時候一天只能賣出幾十套房子。10月2日至6日，北京共銷售住宅51套；10月1日至7日，杭州市區新房成交293套，較去年同期下降近70%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析認為，“9月份交易量下跌和購房政策持續嚴厲有關，尤其是部分城市依然是有較為明顯的管控，隨之出現了二手房置換效率明顯低下的情況，因此盡管開發商推盤節奏較快，但缺乏市場認可。”他表示，“預計后續市場交易還是會有分化，尤其是部分城市若在購房政策方面適當給予寬松，市場交易有望回暖。”
庫存總量反彈 熱點城市進入“賣不完”時代
截至2018年9月末，中指數據監測的主要城市庫存總量環比上升9.3%。張大偉認為，熱點城市開始進入“賣不完”時代，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等市場，庫存均出現了環比上升的現象，除少數熱點剛需項目外，去化率快速下行。
“多個城市樓市逐漸開始出現沖高回落現象，房價調整開始出現從點到區域的現象。熱點城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續沖高。”張大偉預測。
在中指院房地產指數系統重點監測的城市中，僅福州商品房庫存出現環比下滑。寧波、蘇州、杭州三地庫存回升位居前三，升幅分別為44.71%、19.01%和16.10%。
9月份數據顯示，杭州可售面積為93.60萬平方米，庫存環比上升16.10%；蘇州可售面積412.69萬平方米，庫存環比增19.01% ；深圳可售面積為231.44萬平方米，較上月上升11.35%；北京商品住宅庫存752.62萬平方米環比上升9.23%。
面對庫存反彈，房企則面臨兩難局面。張大偉分析認為，“當前市況下，部分城市的項目不降價促銷，銷售肯定難有起色；但如果降價，一旦遭到業主退房，事情就更加復雜、棘手。部分開發商忌憚于降價后的麻煩，選擇暫時觀望，不敢貿然降價。一旦預期降價引發的退房非常激烈，大部分房企很可能會因此暫緩降價或者采用間接的緩和方式進行促銷。”
《每日經濟新聞》記者觀察發現，各個城市之間庫存水平分化也相當明顯。在9個代表城市中，杭州、深圳、廈門、南京、上海等城市當前庫存水平接近2010年以來的最低水平，廣州則呈現相反態勢。
嚴躍進也表達了對庫存積壓的風險的擔憂，“當然從具體城市看，部分二套房購房政策比較嚴厲的城市，更容易面臨庫存積壓的情況；而部分城市若是落戶政策寬松或購房政策相對寬松，去庫存效果仍可保持樂觀。”
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